地产链,大力出奇迹!

且炒且珍惜

地产链,越来越得到市场追捧。

继昨日霸榜涨幅榜之后,今天外媒再次传出“将于周五上午召开大型会议,商议收储存量房和保交楼等政策”的重磅传闻,由此再次引爆今天A港股两地的地产链大行情。

A股早盘地产股几乎掀起涨停潮,荣盛发展、合肥城建、滨江集团、南国置业等近10家开发商涨停,房地产服务指数甚至飙涨了8.9%。

在港股,涨幅更加夸张,多只房企涨幅超过40%,近期更是几乎天天都有地产股翻倍。数据显示,在近20交易日,港股地产开发商已有近20家股价翻倍,最多的甚至涨了8.5倍!

尽管我们都知道地产行业早已高光不再,但在强政策的大力刺激下,地产链还是迎来了一个奇迹。


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这两天最重磅的刺激点来源于一则由外媒报道的“中国正在初步考虑要求各地地方政府参与吸收尚未售出的住宅”的传闻。

同时,杭州市临安区恰逢其时也发布了“在区内收购一批商品住房用作公共租赁住房”的公告,一同点燃了市场的炒作情绪。

据外媒的报道,方案将要求国有银行提供贷款资金,支持地方国企以较大折扣价格从资金紧张的开发商手中收购未出售的住宅,用作保障房。但目前仍在研究该项计划的细节和可行性,如果方案获得通过,仍可能需要数月才能最终落地实施。

事实上,地方政府收购商品房早在两年前就开始陆续在多城市试点,并且手笔一点儿也不小。

比如较早的一批,2022年下半年以来,多地出台商品房收购举措,收购主体多为地方国有企业。当年10月还传出一份专家会议纪要,提到苏州拟对6个区级4个县市回购约1万套新房,此外还提到在此之前已多地政府开始亲自下场或者鼓励国有企业批量收购商品房,包括苏州、济南、郑州、湖州等。

在今年1月5日,央行、金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》,正式为租赁住房开发建设、购买(筹集)、运营等多个环节提供多样化融资支持。在其中,就有支持低利率收购住宅类商品房用于改成保障性租赁房的计划。

并且在此之后,全国各地政府就开始大范围推进用“购买商品房纳为保租房”的行动。

这也是A港股市场地产板块开始显著反弹的原因。

所以回看这两天热炒的“政府下场收购商品房”传闻,早已不是新鲜事。

去年以来,虽然政策端已经作了大幅松绑,但房地产市场的销售情况依然难言有起色,显著政策不及预期。据中指研究院数据,今年1-4月,TOP100房企销售总额为12464.4亿元,同比持续下滑,而据克而瑞统计,1-4月百强房企实现销售操盘金额10914.1亿元,同比降低46.8%。

所以市场也一直在持续期待政府能出台更强有力的政策,笃定房地产市场迎来重大转折。

这两天之所以再次激烈反应,正是与近期密集出台的利好响应了市场的期待,从4月底的政治局会议要求“统筹消化存量房”、到全国各地大范围松绑,再到万亿超长期国债即将发行,等等。

动作越来越密集,刺激力度也越来越大。

于是资金开始纷纷跑进两地股市去抄底,最终形成了这一波力度超强的大行情。


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关于政府下场收购商品房用作保障房的举动,有太多的疑问想要弄清楚。

比如收购的钱从哪里来?

全国的存量商品房这么多,不同区域的房子供需和价格成本各不相同,怎么才能公平合理安排收购?中间又如何避免权利寻租和避免“高价收购”?转换成租赁房,租金是否能覆盖成本?

最重要的,是要收购多少的存量房才能稳住二级市场?

大量收购商品房虽然短期有助于稳定市场价,但租赁房本质上还是另一种供应,届时大量开始对外出租,又会对各区域的新旧房市场带来怎样的影响?

对应这些问题,实在太过于复杂难以说清楚,也不是本文要讨论的重点。

这里想说的是,这一波政策红利下来,给股票市场带来什么样的投资机会?

首先肯定的来说,现在全面松绑限购和下场收购商品房这两个举措正在逐渐开展,必然是会持续吸引市场的关注,给地产链带来支持的。

所以未来一段时间,地产链可能都会出现易涨难跌的行情,并且维持一段时间。

直到各地都逐渐出台完松绑政策和发布收购商品房的规划,甚至市场可能会继续期待房企在下一个季度的业绩兑现情况。

至于受益的板块,有三个方向是较为值得关注的:

第一,被收购方的开发商。这几年,几乎所有开发商的股价已经被打得趴在地上奄奄一息了,甚至包括万科这种榜一老大哥。这两年开发商们陷入债务密集到期但销售端一直不畅无法盘活资产的生死困局,如今政府开始大手笔收购存量房来盘活资产,这简直就是“起死回生”的超级利好。

把房子出手,虽然会比市场价不少,但至少能在短时间内大规模出货,可以把资产盘活,把债务还了,等于止损有望,僵局得以破解,那么市场对这些房企的悲观预期就会因此大幅消散。

如果它们手上还有不少存量的优质土储项目,那么股价反弹的空间必然就会很大。

比如港股那么多地产股之所以在短短数日大涨几倍,根本原因就是之前实在跌太惨,市净率已低到可怕(不少已远低于0.5倍PB)。

但别看涨了那么多,相比之前从高位跌下来的幅度,可能还不算什么。

第二,资产收购方,尤其国企房企和一些城投。从试点的收购方案来看,已经基本规定了只有实力足够的国企房企才能去实施收购。这里面,收购的价格会比市场价低出很多(参考之前的一些城市试点,比市场价打七、八折都有,甚至不排除更低的),并且贷款支持政策上,给到的贷款利率极低,其中符合规定的甚至只有1%,还能得到其他的财政补贴。

这样一来,必然会有不少收购过来的房子在出租后的租金回报率会表现不错,毕竟作为商品房,地段一般不差。

再加上极低的贷款利率、极长的还款期,再加上远低于市场水平的收购价,这些房源几乎就是妥妥的能在未来持续带来可观现金流的优质资产了。

同时,在政府下场收购大量存量商品房后,很多的私营的房企很可能在盘完存货和还债后,基本也剩下个空壳了,被重组或关门大吉,将是必然趋势。

只有少部分实力强大的房企才会存活下来,然后分食掉全部的市场蛋糕,而这其中,国企房企,必然是最主要的一方。

到时候,就是剩者为王的故事了。

这个情况,就可以参考香港本地的开发商,比如新鸿基地产、恒基地产、长实集团这些,多年来股价表现都较为稳定,且每年股息率回报长期都能4个点左右或以上。

能租到这个回报率,足够吸引长期大资金配置了。

第三个,重要产业链的配套商。地产行业直接关联上中下游多达数十个产业链,但在投资上主要利好的,是重要节点上的配套商。只要你想象一下一个毛坯房到精装修房,中间会用到什么,就知道会利好什么产业了。比如建筑装修、各种建筑材料,到后续的家装家电,甚至包括房产中介商。

今年来,这些板块表现持续强势,在近20日的行业排名中也大量占据涨幅榜前列,实际就是这一个逻辑。

比如装修设计的设研院,今天20CM涨停,其他多只设计相关概念股涨幅也在10%以上。

地产链必不可少的防水茅东方雨虹今天大涨6.2%,从4月底部之间累计反弹近30%,另一个涂料龙头三棵树在昨日涨停后,今天继续强势封板,从底部反弹之间甚至接近了50%。

从市场资金动向来看,目前关注点有逐渐从房企转型配套产业链环节的趋势,目前还相当部分的配套产业链还没有得到足够关注,或许后续还会有一段时间的景气行情。

此外,一些资金还开始布局到大宗商品的建材端,比如有色金属、钢材、玻璃等,这些商品在近期基本都出现了强势走势。其中今天盘中传出“基建开放开工”的传闻后,螺纹钢期货马上大幅拉升2%。

可以预计,随着“收房”政策的细节落地以及后续的推行,会不断刺激市场对于地产链的预期修复,上述资产仍可能成为市场炒作的热点。


03结语


总的来说,政府下场收购商品房,实际只是改变了住房的供应方式,有一定的稳房价作用,但总体供应总量没有变化,在需求端持续下行的大环境下,房价大概率在未来很长时间是很难涨的,至多是个别核心城市的核心区域会在逐渐消化存量后温和上涨。

但这完全不妨碍短期内,地产链得到市场的热切追捧,毕竟政策是如此重磅。

或许这将很可能是地产链未来很长一段时间都难再遇到的高光时刻,但在当下,这一波红利行情,值得继续关注。

所以且炒且珍惜吧。


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